Pesce Immobiliare snc di Davide Pesce ed Elisa Pesce | Amministratore di condominio e consegna documenti a fine mandato

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E’ TENUTO ALLA CONSEGNA DI TUTTA LA DOCUMENTAZIONE IN SUO POSSESSO ALLA CESSAZIONE DELL’INCARICO

Cass. Civ., Sez. II, 15 dicembre 2021, n. 40134 ord.

Capita molto spesso che i condomini decidano di cambiare l’amministratore del proprio condominio, ma a volte capita anche che non si sappia cosa ai condomini sia dovuto.

ECCO ALCUNE DOMANDE CHE SPESSO CI VENGONO FATTE:
- L'amministratore che ha concluso il suo mandato è obbligato per legge a consegnare tutta la documentazione storica della palazzina oppure no? 
- Rientra nelle spese ordinarie o ci verranno addebitate delle spese straordinarie per questa attività? 

Scopriamolo assieme!

L’amministratore uscente ha l’obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa il condominio e i singoli condomini in adempimento ad un obbligo di legge e al dovere di correttezza e diligenza.

Tanto viene prescritto dall’art. 1129, co. 8 c.c. e dall’art. 130 bis c.c e ribadito nella sentenza in questione.

In particolare, nella decisione che rileva, l’art. 1129, co. 8, c.c. prevede espressamente a carico dell’amministratore che, alla cessione dell’incarico, lo stesso abbia un duplice obbligo:

  • Consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa all’espletamento del suo compito di mandatario;
  • Eseguire tutte le attività urgenti dirette ad evitare pregiudizi agli interessi dei condomini, senza che tali attività facciano sorgere il diritto ad ulteriori compensi;

Sono, comunque obblighi che si riconducono alla disciplina civilistica del contratto di mandato che, la dottrina e giurisprudenza, avevano già elaborato e richiesto alla diligenza dell’amministratore secondo il parametro di cui all’art. 1176, co. 2, c.c.

La novità consista nell’aver previsto espressamente l’assenza di un compenso aggiuntivo rispetto a quanto pattuito in sede di nomina o rinnovo dell’incarico.

> IN CONCLUSIONE:

alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio/i e ai singoli condomini; tale obbligo era configurabile anche prima della L. n. 220/2012, sebbene non espressamente previsto dalle legge ma discendente dal dovere di diligenza posto a carico del mandatario, che comprende anche il dovere di collaborazione con il nuovo amministratore”.

“è onere del nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna e specificare l’inerenza dei medesimi all’esercizio della gestione del condominio mentre spetta al precedente amministratore eccepire l’estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell’amministratore ovvero provare i fatti impeditivi ed estintivi”;

“anche qualora la documentazione … possa essere acquisita dal nuovo amministratore facendone richiesta ai condomini o ai terzi che sono entrati in contatto con il condominio, il precedente amministratore è tenuto alla consegna della documentazione in suo possesso, in adempimento ad un obbligo di legge e al dovere di correttezza e diligenza che si estrinseca in un dovere di leale collaborazione con il nuovo amministratore di condominio”.

> Vediamo insieme un caso reale specifico:

"La vicenda approdata al vaglio della S.C. trae origine dalla richiesta di emissione di decreto ingiuntivo per consegna formulata dal condominio nei confronti dell’amministratore cessato dall’incarico.
La richiesta riguardava parte della documentazione di alcuni beni di proprietà del condominio, non consegnati dal precedente amministratore.

L’opposizione presentata dall’ex amministratore veniva respinta in tribunale la cui sentenza veniva appellata in Corte d’Appello la quale, in accoglimento, riformava la sentenza e, per l’effetto, rigettava la domanda di consegna e revocava il decreto ingiuntivo basandosi sul fatto che la richiesta afferiva ad “un’ampia massa di documenti e chiavi” e non di cose determinate come prevede l’art. 639 c.p.c.
Nello specifico, difettava, altresì, la prova che il precedente amministratore avesse la disponibilità della documentazione e che non intendesse consegnarla.

Il condominio ha, dunque, promosso ricorso in Cassazione:

La Corte d’Appello ha invertito l’onere della prova dando un’applicazione errata dell’art. 2967 c.c. in quanto il condominio ha l’onere di provare la fonte legale del suo diritto e l’inadempimento della controparte, mentre il precedente amministratore ha l’onere di dimostrare la presenza di cause ostative o impeditive al regolare assolvimento del proprio obbligo.

Tale doglianza ha trovato accoglimento da parte della S.C. che ha sottolineato l’obbligo giuridico di consegnare la documentazione da parte dell’amministratore precedente in forza degli artt. 1129 e 1130 c.c. nella versione precedente alla L. 220/2012, integrati, in forza del richiamo contenuto nell’art. 1129 c.p.c., co. 3., dalle norme in tema di mandato con rappresentanza. Nonché, alla luce dell’orientamento giurisprudenziale secondo cui l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza ed è pertanto gravato dall’obbligo di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza del buon padre di famiglia secondo l’art. 1710 c.c.

L’obbligo di consegnare al nuovo amministratore la documentazione deriva dai principi generali nell’interesse dei condomini e al fine di consentire al nuovo amministratore di condominio di ricostruire la situazione generale del condominio, oltre a quella pregressa, nonché di assolvefre agli obblighi previsti a suo carico nei confronti dei condomini e di terzi.

Ha errato, perciò la corte d’appello nel ritenere non meritevole di accoglimento la domanda del condominio di ingiungere all’ex amministratore la consegna della documentazione inerente l’incarico svolto.

Ha errato, altresì, nel ritenere generica la richiesta in quanto i documenti erano stati elencati in modo specifico e, in ogni caso, spettava all’amministratore dimostrare che la documentazione richiesta non era inerente agli obblighi previsti dagli artt. 1129 e 1130 c.c. ovvero l’esistenza di fatti impeditivi o estintivi.

Per lo stesso motivo, la richiesta non poteva essere formulata dal nuovo amministratore a banche o posta con cui vi era un rapporto in quanto il citato obbligo del precedente amministratore può essere superato solo da motivate ragioni."

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